O aeroporto do Campo de Marte (RTE/SBMT), localizado na várzea do Rio Tietê, a menos de 5 km do Centro Histórico de São Paulo, consolidou-se historicamente como um aeroporto voltado ao tráfego de aeronaves de menor porte, especialmente monomotores destinados à aviação particular, operando predominantemente em regime de voo visual (VFR).
Ocorre que, em 2022, o Governo Federal, no exercício de sua competência constitucional para explorar, diretamente ou mediante autorização, concessão ou permissão, a navegação aérea, aeroespacial e a infraestrutura aeroportuária, realizou o leilão do bloco “Aviação Geral SP-RJ”, incluindo o Aeroporto Campo de Marte.
Nesse contexto, o bloco foi arrematado pela empresa PAX Aeroportos, ligada à XP Asset, que assumiu sua operação em 2023, mediante concessão com prazo de 30 anos, prevendo modernização, realização de obras de infraestrutura e ampliação operacional, possibilitando inclusive operações por instrumentos (IFR).
A transição da operação de voo visual (VFR) para voo instrumental (IFR) gera impactos significativos no porte das aeronaves aptas a realizar pousos e decolagens no aeroporto, influenciando diretamente as limitações de altura das edificações localizadas em seu entorno — o conhecido gabarito de altura.
O desenvolvimento urbano, por imposição constitucional, compete aos Municípios. Em São Paulo, como é sabido, ele é orientado por um complexo arcabouço de leis e decretos municipais de natureza urbanística, que estabelecem parâmetros de uso, ocupação e transformação do território. Contudo, sua aplicação, especialmente no que se refere ao espaço aéreo, ocorre em coexistência com normas federais sob responsabilidade de órgãos como a Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC), o Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA) e o Comando da Aeronáutica (COMAER).
No caso do Aeroporto Campo de Marte, a alteração da operação das cabeceiras da pista, anteriormente voltadas ao voo visual (VFR), para instrumentos de não precisão (IFR NPA), acarretará a implantação da chamada Superfície Horizontal Externa, limitadora de obstáculos, que se projeta em um raio de 20 km, abrangendo parcela significativa da produção imobiliária do município, estimada em aproximadamente 90% do total.
Até então, o cenário permanecia nebuloso, sem definições expressas, embora já produzisse impactos práticos nas anuências perante o COMAER para novos projetos e edificações na cidade. Tal situação passou recentemente a contar com maior clareza e publicidade com a publicação da Portaria ICA 2.173/SAGA, que trouxe definições relacionadas ao Plano de Zona de Proteção de Aeródromo, bem como da ICA 2.171, voltada aos helipontos.
Os impactos ao setor imobiliário tendem a ser severos, na medida em que se estabelece um novo rito de aprovação perante o COMAER/FAB para mais de 90% dos empreendimentos situados no território paulistano, alterando substancialmente a equação de viabilidade financeira do setor.
Passará a ser necessário o protocolo prévio perante o COMAER, exigindo projetos mais amadurecidos e tecnicamente desenvolvidos, com a antecipação de definições arquitetônicas, estudos técnicos e investimentos ainda nas fases preliminares do empreendimento.
E é justamente nesse ponto que reside uma das grandes problemáticas. Para além das eventuais restrições de gabarito, em um setor altamente dependente da velocidade de aprovação e da eficiência na alocação de capital, o prolongamento do ciclo de desenvolvimento produz efeitos diretos sobre o custo de funding, a atratividade dos projetos e a dinâmica de produção imobiliária da cidade.
O impacto não se limita ao trâmite administrativo, mas alcança a própria extensão do ciclo de capital das incorporações imobiliárias, agravando o cenário de insegurança jurídica que o setor paulistano vem enfrentando constantemente, especialmente em uma cidade marcada por elevado grau de adensamento urbano e verticalização.