Como abordamos no episódio 1, a Prefeitura de São Paulo instituiu, por meio da Lei nº 18.375/2025, regulamentada pelo Decreto nº 65.100/2026, o licenciamento autodeclaratório, do qual já tratamos quanto às razões de seu nascedouro e sua ideia central.
Nesse sentido, para que haja o deferimento — como o próprio nome indica — a licença é expedida praticamente com base nos atos declarados pelo interessado, juntamente com um responsável técnico, havendo uma validação sistêmica que confrontará os dados do local indicado com as informações constantes nas bases cadastrais oficiais.
Assim, a verificação de admissibilidade para a emissão declaratória compreende a análise do formulário que conterá as principais informações de localização do imóvel e das metragens a serem licenciadas, verificando-se, por meio de sistemas de dados georreferenciados, se o zoneamento permite a utilização pretendida e os demais parâmetros urbanísticos aplicáveis. Também serão observados outros filtros que poderão impedir o deferimento, como a inexistência de pedido de Alvará de Execução em trâmite para o mesmo objeto, a verificação da Outorga Onerosa do Direito de Construir e a conformidade do Certificado de Declaração do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, emitido a partir da Declaração Tributária de Conclusão de Obra – DTCO, nos casos de Habite-se.
Ademais, o interessado deverá realizar a inserção das peças gráficas, as quais não servirão para análise imediata, mas sim como material a ser analisado futuramente para verificação da conformidade e veracidade daquilo que foi declarado.
O processo fiscalizatório da regularidade dos documentos poderá ser realizado pela própria SMUL, por sistema desenvolvido para essa finalidade ou, ainda, mediante contratação de empresa de auditoria ou entidade especializada, ocorrendo por amostragem.
A reanálise poderá ocorrer a qualquer momento, antes, durante ou após a execução da atividade edilícia, podendo ser instaurada de ofício ou mediante denúncia, da qual será dada ciência à Subprefeitura competente para realização de diligências fiscalizatórias e, complementarmente, a outros órgãos com atribuições específicas.
Sempre que houver suspeita de irregularidades no projeto, informações incompletas ou inverídicas, dados ou documentos falsos, supressão de direitos, ilegalidade ou má-fé, os efeitos do documento eletrônico serão imediatamente suspensos, de ofício, pela autoridade competente, até que sobrevenha decisão acerca de sua anulação ou cassação. Nessa hipótese, o interessado será notificado para apresentar defesa no prazo de 5 dias úteis, a qual será analisada pela Assessoria Técnica e Jurídica para emissão de parecer e, posteriormente, submetida à autoridade competente para decisão acerca da anulação ou cassação do documento.
Fique atento, pois o responsável técnico pelo projeto, solidariamente com o responsável técnico pela obra, o proprietário ou possuidor, bem como todos aqueles que deram aceite à emissão declaratória, estarão sujeitos às sanções legais, respondendo por tudo aquilo que declararem. Poderá haver cassação do alvará, imposição de multas de R$ 1.000,00 por m² da área aprovada, cumuladas com as demais penalidades previstas no COE, denunciação aos conselhos de classe dos responsáveis técnicos, além do impedimento de protocolar novos pedidos por meio do sistema autodeclaratório pelo prazo de 12 meses, sem prejuízo de eventual responsabilização criminal por falsidade ideológica (art. 299 do CP).
Com isso, o licenciamento autodeclaratório desperta alertas, pois, ao mesmo tempo em que a Prefeitura cria facilidades, também podem surgir problemas maiores, como a velha postura administrativa de fiscais em obra buscando vantagens indevidas, bem como o aproveitamento da Administração Pública em adotar um olhar excessivamente rigoroso, valendo-se das sanções legais para onerar aqueles que utilizarem esse sistema.
O rigor na apresentação dos documentos de forma técnica e condizente com a realidade é uma máxima a ser seguida, especialmente porque os prazos na Construção Civil possuem relevância significativa. Contudo, é necessário manter atenção aos possíveis impactos de uma simplificação que, em determinados cenários, pode acabar se transformando em dor de cabeça.