Terminologias frequentemente confundidas na prática das incorporações imobiliárias e na vivência notarial são as do registro do memorial de incorporação e do registro da instituição e especificação do condomínio edilício.
A confusão não é apenas terminológica, mas traz impactos práticos no momento de se efetuar o registro e quanto aos documentos inerentes a serem apresentados, bem como aos efeitos jurídicos que deles decorrem, tanto no plano do direito material quanto no âmbito dos atos registrais.
O empreendimento almejado, concebido por meio de um projeto e que consiste em algo fisicamente pronto em um momento futuro, denomina-se condomínio protoedilício (ou condomínio sobre frações ideais, ou regime de condomínio especial). Já a obra, quando concluída, dando origem ao que estava projetado e erigido fisicamente, denomina-se condomínio edilício.
O condomínio protoedilício pode ser compreendido como um regime condominial transitório, que antecede a formalização do condomínio edilício, e nasce com o registro da incorporação imobiliária, o qual se dá por meio do memorial de incorporação. Este reúne uma série de documentos imprescindíveis para possibilitar a alienação de frações ideais do terreno, vinculadas a futuras unidades autônomas, assegurando direitos e garantias aos adquirentes enquanto as obras são realizadas.
Por sua vez, o condomínio edilício é um regime jurídico definitivo, destinado a regular a convivência e os direitos dos condôminos em edificações já concluídas. Pressupõe a entrega das unidades autônomas, a averbação da construção e a efetiva convivência entre os condôminos, nascendo mediante um segundo ato, posterior à construção, com o registro da instituição e especificação do condomínio edilício, após a averbação da conclusão da obra, com a averbação do Habite-se e da CND-INSS.
Podemos notar essa diferenciação tendo em vista que há uma série de institutos e efeitos jurídicos próprios da fase de incorporação imobiliária, como, por exemplo, o regime de afetação, a nomeação da comissão de representantes, entre outros de natureza empresarial, tributária, contábil e fiscal, os quais mantêm como foco a situação jurídica entre os adquirentes e a coisa futura, qual seja, as futuras unidades autônomas propostas pelo incorporador.
Em contraposição, a situação do condomínio possui efeitos jurídicos próprios da fase de convivência na coisa presente, construída e habitável, regendo seu uso, a convivência, o custeio, a manutenção e as deliberações, além de estabelecer sua representação pela figura do síndico. Nesse contexto, o foco está na situação presente, e não mais em algo a surgir.
Dessa forma, podemos afirmar, de forma categórica, que o registro da incorporação imobiliária não institui o condomínio edilício. O registro da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e especificação do condomínio edilício. Não se trata de um ato único, mas de dois atos distintos, que se dão em momentos diversos.
Para quem estrutura empreendimentos imobiliários, essa definição é importante e auxilia na estratégia para o desenvolvimento documental e jurídico do Empreendimento.