O mercado imobiliário corporativo brasileiro evoluiu de forma acelerada nos últimos anos, acompanhando as novas exigências de empresas que precisam expandir operações, reduzir custos de capital e buscar maior eficiência. Nesse cenário, dois modelos contratuais se destacam: o Turn Key e o Built-to-Suit (BTS).
Embora ambos envolvam a entrega de imóveis adaptados às necessidades do cliente, tratam-se de contratos com naturezas jurídicas distintas e implicações práticas relevantes. Neste artigo, exploramos seus fundamentos jurídicos, como o mercado utiliza cada modelo e quais os principais pontos de atenção para investidores, empresas e profissionais do setor.
O que é o contrato Turn Key?
O termo Turn Key significa “chave na mão”, sendo que no Brasil, o contrato de Turn Key encontra respaldo no Código Civil (arts. 610 a 626), que trata da empreitada, consistindo em um contrato de resultado onde o contratado deverá entregar o imóvel pronto, sob as condições pactuadas.
Na prática, uma construtora, se compromete a entregar o imóvel pronto para uso, assumindo a gestão integral da obra: desde os estudos preliminares, projetos arquitetônicos, projetos legais, projetos executivos, subcontratação de empreiteiros, execução das obras, instalações, mobílias, até a obtenção do Habite-se, deixando tudo pronto ao uso pretendido.
As Vantagens que se tem é a previsibilidade de prazo e custo, aliado a desoneração do cliente da gestão da obra. Já os riscos seria a de depender da capacidade técnica e financeira do contratado, além da pouca flexibilidade para alterações durante a execução.
O que é o contrato Built-to-Suit (BTS)?
O modelo Built-to-Suit, traduzido como “construído para servir”, é voltado à locação de imóveis sob medida, sendo regulamentado pela Lei de Locações (Lei 8.245/91, art. 54-A), incluído pela Lei 12.744/2012 como uma modalidade especial de locação, com regras próprias.
O investidor/locador constrói ou adapta o imóvel conforme as necessidades específicas do futuro inquilino, que assume um contrato de longo prazo para viabilizar o retorno do investimento, tendo em média um tempo de duração de 10 a 20 anos, praticado especialmente em operações de logística (galpões), varejo (lojas-âncora), escritórios corporativos e preferido por fundos imobiliários (FIIs) e investidores institucionais, que enxergam contratos de longo prazo como ativos seguros.
O BTS na modalidade locatícia possui algumas peculiaridades, tais como a possibilidade de afastar o direito de revisão judicial do aluguel e a possibilidade de renúncia à rescisão antecipada, garantindo estabilidade ao investidor.
Dentre as vantagens está a de customização do imóvel sem imobilizar capital e de implementar uma expansão mais ágil da operação. Já os riscos mais comuns está no que lhe é inerente, assumir um compromisso de longo prazo com valores fixos de aluguel e a menor flexibilidade contratual.
Conclusão
O Turn Key e o Built-to-Suit não competem entre si: são modelos distintos que atendem necessidades diferentes.
Resumidamente, o Turn Key é ideal para quem quer adquirir um imóvel pronto, sem se envolver na gestão da obra e o BTS é estratégico para empresas que buscam expansão sem comprometer capital próprio, aceitando assumir contratos de longo prazo. Logo, optar por uma ou outra estratégia faz parte e sentido para cada interessado de acordo com seus objetivos e seguimento.
