Quem atua com incorporação já deve ter ouvido o termo “Quadros da NB” ou “Quadros da NBR”. Mas o nome oficial é ABNT NBR 12.721:2006 — e ela é peça-chave no registro de incorporação.
Essa norma detalha os documentos exigidos no art. 32 da Lei 4.591/1964 (Lei das Incorporações), e organiza todos os cálculos e informações técnicas de forma padronizada. Em outras palavras: os Quadros da NBR são o formato oficial aceito pelos cartórios para formalizar a incorporação imobiliária.
Por que essa norma existe?
O próprio texto da Lei das Incorporações delegou à ABNT a responsabilidade de elaborar normas técnicas que:
- estabelecessem como calcular o custo global da obra (alínea “h”);
- organizassem um modelo de memorial descritivo dos acabamentos (alínea “g”);
- padronizassem o cálculo de áreas construídas (alínea “e”).
Além disso, determinou que os custos unitários de construção (CUB), base para esses cálculos, seriam divulgados mensalmente pelo SINDUSCON de cada Estado.
Evolução histórica
A primeira norma publicada para atender à Lei foi a ABNT NB-140, de 1965 — daí o apelido “Quadros da NB”. Ela ficou em vigor até 1992, quando foi substituída pela ABNT NBR 12.721. A versão atual, de 2006, trouxe avanços técnicos e organizou o conteúdo em oito quadros padronizados, além de um quadro preliminar:
O que cada quadro mostra
- Quadro Preliminar: informações gerais do empreendimento
- Quadros I e II: áreas reais (privativas e comuns), áreas equivalentes e coeficientes de proporcionalidade
- Quadro III: cálculo do custo global da obra com base no CUB e conversão para o CUC (Custo Unitário de Construção)
- Quadro IV.A: cálculo do custo de cada unidade e rateio proporcional (inclui unidades sub-rogadas)
- Quadro IV.B: resumo de áreas e coeficientes por unidade
- Quadro V: descrição das unidades, pavimentos e características do projeto
- Quadros VI, VII e VIII: memorial descritivo técnico (equipamentos, áreas privativas e áreas comuns)
Como cada quadro se conecta à lei
- Quadros I, II e IV.B atendem à alínea “e” (cálculo de áreas)
- Quadros III e IV.A atendem à alínea “h” (custo global da obra)
- Quadros VI, VII e VIII atendem à alínea “g” (memorial descritivo)
Os demais quadros funcionam como complemento essencial para o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
Por que isso importa?
Os Quadros da NBR não são só uma exigência técnica — eles são o alicerce jurídico e financeiro de toda incorporação. Se estiverem mal preenchidos ou desatualizados, o risco vai além de um erro de cálculo: pode travar o registro, impedir a comercialização e comprometer o planejamento do negócio.
Na prática, é como construir sem fundação: você até começa… mas pode ter que refazer tudo depois.
Como evitar esse tipo de surpresa?
Antecipando. Organizando. E contando com quem entende do assunto.
Na Buzone, a gente traduz essa norma em clareza. Ajudamos incorporadoras, construtoras e profissionais da área a preencher e validar os Quadros da NBR com segurança — alinhando custo, cronograma e regularização desde o início.
Você não precisa virar especialista em legislação.
Só precisa tomar a decisão certa na hora certa.
