No final do ano passado (2025), a Prefeitura, claramente com o viés de conferir maiores fundamentos à cobrança do ISS para fins de obtenção do Habite-se — especialmente em relação àqueles que litigam pela desvinculação da comprovação de quitação do ISS e pela anulação do ISS residual — passou a promover diversas mudanças. Essas alterações envolveram desde modificações no sistema de transmissão do processo do ISS (DTCO), que perduraram de 24/11/2025 a 07/12/2025, até relevantes alterações legislativas, com destaque para a entrada em vigor da nova Instrução Normativa que disciplina o processo de apuração da base de cálculo do ISS na Construção Civil, publicada e aplicada imediatamente em 04/12/2025.
Embora já amplamente divulgado, inclusive por setores da construção civil, o fato de ter sido revogado o art. 83 da Lei nº 6.989, de 29 de dezembro de 1966, que trata do sistema tributário do Município de São Paulo, não implica a desobrigação de comprovar a quitação do ISS para a instrução do processo de Habite-se.
Tal obrigatoriedade permanece, contudo, por meio de um artifício consistente na mudança de nomenclatura do procedimento e do documento exigido.
As alterações aparentam ser singelas, mas funcionam como um álibi para aqueles que buscam o Poder Judiciário, além de tentarem conferir fundamentos a uma cobrança que há muito se discute — e que, claramente, mantém sua ilegalidade e inconstitucionalidade.
Uma das primeiras mudanças foi a substituição do Certificado de Quitação do ISS pelo Certificado de Declaração do ISS. Na prática, isso implica que essa declaração finalizada deve instruir o pedido de Habite-se, em vez da exigência de quitação prévia do tributo para a emissão do certificado. Contudo, isso não exime o contribuinte de efetuar o pagamento. O que se altera é a possibilidade de o valor permanecer em aberto para não travar a entrega da obra, sendo obrigatória, entretanto, a declaração de todos os serviços de construção civil. Caso o valor declarado não alcance o arbitrado pela Prefeitura, será possível quitá-lo em parcela única, impugná-lo administrativamente ou, como novidade, parcelá-lo.
Outra inovação foi o enfrentamento da lacuna existente na comprovação do término da obra apenas por meio de declaração de data e fotografia da fachada, passando-se a conceituar expressamente quando a obra não será considerada concluída, a saber:
– Quando a edificação ainda não estiver apta a cumprir integralmente o uso a que se destina, conforme aprovado no projeto licenciado;
– Quando houver pendências estruturais, de acabamento ou de instalações essenciais que impeçam ou limitem a ocupação, a habitabilidade ou o uso da edificação, tais como: (i) infraestrutura essencial incompleta, incluindo energia, água, esgoto e elevadores (quando aplicável); (ii) elementos estruturais e de fechamento inacabados, como telhado, paredes, esquadrias (janelas e portas), guarda-corpos (quando aplicável) e revestimentos essenciais; (iii) pendências na liberação do AVCB, quando exigido; (iv) sistemas e instalações sanitárias ou elétricas incompletas, comprometendo o funcionamento da edificação;
– Quando houver emissão de notas fiscais de serviços utilizados na execução do objeto declarado com incidência posterior à data de conclusão informada na DTCO.
No processo, em tese, deverão ser informadas todas as NF e NFTS. Caso o sujeito passivo declare voluntariamente que os documentos fiscais informados não representam a totalidade dos serviços aplicados à obra, tal manifestação implicará o reconhecimento da dívida e a aceitação do valor apurado pelo Fisco.
Além da documentação padrão já exigida, passou-se a demandar a juntada do Quadro III — Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção e do Preço do m² da Construção — da NBR 12.721, quando exigido para fins de registro cartorial. Isso representou um avanço para a fiscalização, que anteriormente instaurava uma OVL (Operação de Verificação de Livros), na qual solicitava, entre outros documentos, o referido quadro da NBR para fundamentar a lavratura de Auto de Infração, sob o argumento de que os valores informados eram inferiores aos devidos, cobrando-se a diferença com base na pauta fiscal do ISS, acrescida de multa.
Com isso, o processo antecedente para a obtenção do documento prévio necessário ao Habite-se permanece, apenas com alteração de sua roupagem, com o objetivo de facilitar a arrecadação do ISS, especialmente em relação aos litigantes. Tal cenário exige especial atenção ao tratamento da documentação fiscal de forma prévia e ao longo de toda a execução da obra, a fim de evitar cobranças futuras, bem como diante da possibilidade de a Administração Tributária alterar ou cancelar, de ofício, a DTCO ou o Certificado de Declaração, caso identifique divergências, erros, fraudes ou qualquer situação incompatível com a emissão desses documentos.