Introdução: a tensão prática
Diversos municípios, têm vinculado a emissão do Habite-se ao recolhimento de valores mínimos de ISS, estipulados por critérios previamente definidos. Embora essa prática tenha como pano de fundo a tentativa de garantir a arrecadação fiscal e evitar omissões, o modo como é implementada suscita questionamentos jurídicos e técnicos.
O que é o Habite-se e como o ISS entra na equação
O Habite-se — também conhecido como Certificado de Conclusão de Obra ou Auto de Vistoria, conforme a legislação local — é um documento essencial no ciclo de vida de um empreendimento, atestando que a obra foi realizada conforme os parâmetros legais e urbanísticos,a fim de formalizar a conclusão da obra e permitir seu uso legal.
No entanto, o que deveria ser um marco técnico e urbanístico tem sido capturado por uma lógica fiscal questionável.
Prefeituras têm utilizado diferentes instrumentos normativos para estabelecer valores arbitrários de ISS que devem ser pagos para que o processo de Habite-se avance. Em alguns casos, essas diretrizes constam em códigos de obras ou códigos tributários municipais; em outros, são estipuladas por portarias, instruções normativas ou até mesmo atos internos sem qualquer publicidade oficial. Essa falta de padronização normativa compromete a previsibilidade e dificulta o planejamento do contribuinte.
O impacto da prática sobre o mercado imobiliário
A razão por trás dessa prática, ainda que não declarada, é a escassez de estrutura de fiscalização e o interesse arrecadatório. Sem capacidade de auditar cada obra individualmente, muitos municípios passaram a fixar valores “de referência” com base em estimativas de preço de metro quadrado, padrão construtivo, uso de CUB, contratos de empreitada e respectivos aditivos ou mesmo critérios estabelecidos unilateralmente por auditores fiscais. O resultado é a substituição da análise real por um modelo-padrão, que nem sempre reflete a realidade da obra.
Esse procedimento se agrava quando diferentes secretarias municipais operam em sinergia, exigindo a quitação do ISS arbitrado como condição prévia à liberação do Habite-se. O processo é travado até que a Secretaria da Fazenda valide que o valor exigido foi recolhido, mesmo que esse valor não tenha respaldo legal claro ou oportunidade de contestação por parte do contribuinte.
Os riscos práticos e jurídicos da exigência arbitrária
Na prática, o que se observa é um descompasso entre a realidade das obras e os valores impostos, com dúvidas recorrentes sobre possibilidade de dedução de subempreitadas, materiais pré-moldados, tratamento de prestadores do Simples Nacional e outros fatores. E o mais grave: essa sistemática tem sido aceita como se fosse legal, ainda que fira diretamente princípios constitucionais como a legalidade tributária e o devido processo legal.
A imposição de base de cálculo por atos infralegais, sem previsão em lei formal, e sem garantir ao contribuinte o direito ao contraditório e ampla defesa, é uma irregularidade que compromete a segurança jurídica. E também coloca em risco o cronograma e a viabilidade de projetos que dependem do Habite-se.
Como agir estrategicamente
Para as Construtoras e Incorporadoras, isso significa operar sob incerteza: valores inesperados, processos imprevisíveis e riscos concretos de paralisação. Além disso, cada município pode aplicar sua própria metodologia, tornando ainda mais complexa a gestão de empreendimentos em diferentes praças.
O caminho passa por uma atuação preventiva e estruturada. Antes de iniciar uma Obra, é fundamental compreender a legislação local, os atos normativos internos e eventuais práticas informais que possam interferir no processo. Ter uma análise fiscal prévia, calcular os tributos corretamente e manter a documentação em ordem são passos indispensáveis.
A atuação da Buzone
O papel da Buzone é justamente trazer clareza e previsibilidade a esse tipo de situação. Com expertise em gestão tributária e regularização fiscal, acompanhamos cada etapa do processo de forma estratégica, verificando a legalidade das exigências, construindo defesas quando necessário e garantindo que a obtenção do Habite-se não se transforme em um campo de armadilhas fiscais.
Conclusão: não é sobre pagar menos. É sobre pagar certo
A burocracia tem o seu lugar. Mas não pode ser usada como barreira para a conclusão de projetos e o pleno uso de um imóvel. A Buzone está aqui para garantir que você tenha clareza sobre o que está sendo exigido, saiba exatamente como agir e, acima de tudo, não pague a mais por uma gestão mal feita.
