No dia a dia, é comum nos depararmos com duas regularidades distintas de um imóvel — a regularidade imobiliária e a regularidade fiscal — cada uma com efeitos também distintos.
A matrícula e a realidade escritural do imóvel
Do ponto de vista registral, o imóvel possui uma matrícula aberta perante o Ofício de Registro de Imóveis. É nela que constam a individualização do imóvel, sua descrição, metragens, confrontações, forma de aquisição, proprietários, ônus, gravames, entre outras informações que trazem segurança jurídica e publicidade aos atos.
A matrícula é o documento que garante a regularidade imobiliária do imóvel. No entanto, muitas vezes há descompasso entre o que está descrito na matrícula (realidade escritural) e o que de fato existe (realidade física), o que exige atenção técnica.
O outro lado: o registro fiscal e o IPTU
Além da matrícula, o imóvel também possui uma inscrição junto à Prefeitura, que é a base para o lançamento do IPTU. Ou seja, trata-se de um segundo “registro”, agora do ponto de vista fiscal.
Essa distinção é importante porque nem sempre as duas regularidades caminham juntas. É comum encontrarmos, por exemplo, construções com várias unidades autônomas registradas sob uma única matrícula, mas com IPTU’s individualziados. Ou o contrário: unidades com matrículas distintas, mas lançadas como um único imóvel no cadastro municipal.
Unificação, fusão e desdobro: o que significam?
É aí que entram os conceitos de unificação/fusão e desdobro — tanto do ponto de vista registral quanto fiscal.
A fusão de matrículas é normalmente um passo prévio à incorporação imobiliária. Envolve o encerramento das matrículas originais e a abertura de uma nova, reunindo os imóveis em um único número no Registro de Imóveis. Esse processo, no entanto, não altera automaticamente o IPTU, que depende de um segundo procedimento junto à Prefeitura: o englobamento fiscal, que cancela os cadastros anteriores e atribui um novo número fiscal ao imóvel resultante.
O desdobro de imóvel (ou desmembramento) é uma forma de parcelamento do solo, exigindo aprovação da Prefeitura e o cumprimento da legislação urbanística, que impõe, dentre alguns requisitos, área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros — salvo exceções previstas em lei. Já o desdobro fiscal ocorre quando um único cadastro municipal é dividido em dois ou mais, atribuindo novos números a cada unidade. Isso costuma ocorrer após a averbação da construção, via processo administrativo junto à Prefeitura.
Por que entender isso é essencial?
Por isso, é fundamental compreender o contexto de cada assunto tratado. Embora as nomenclaturas possam sugerir atos semelhantes, estamos, na verdade, diante de procedimentos distintos, que tramitam em órgãos e departamentos específicos e produzem efeitos próprios.
O papel da Buzone
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